Droit de l'immobilier - droit du bail
Les normes concernant les droits réels se trouvent dans le Code civil suisse, aux arts. 641 – 941 CC. On y trouve, selon le principe de la spécialité, la propriété, les servitudes et charges foncières ainsi que le gage immobilier. Les droits réels comprennent également les normes sur le registre foncier et la possession (arts. 919 ss. CC et arts. 942 ss. CC). Le registre foncier est public et l’inscription informe sur l’existence et l’étendue d’un droit réel.
Sont des « immeubles » au sens de la loi et par tant immatriculés au registre foncier : les biens-fonds, les droits distincts et permanents sur des immeubles, les parts de copropriété d’un immeuble (y compris la propriété par étage PPE) et les mines.
De la propriété :
Qui est propriétaire d’une chose a le droit d’en disposer librement, dans les limites de la loi. Ce droit permet la revendication du bien envers quiconque et le propriétaire peut demander la restitution immédiate (actions réelles en revendication ; action réelle en restitution ; cf. art. 641, 642 CC).
De la copropriété (art. 646 ss. CC) :
Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d’une chose qui n’est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires.
De la propriété par étage (712a – 712t CC) :
Les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment.
Droit du bail à loyer (art. 253 ss. CO) :
Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usager d’une chose au locataire, moyennant un loyer. Les droits et obligations du locataire et du bailleur sont adaptés selon l’objet loué, comme par ex. un appartement familial, des bureaux (locaux commerciaux) une chambre simple ou un vélo (par ex. dispositions différentes sur la résiliation du contrat, protection du locataire, sûretés à fournir, etc.).
Droit du bail à ferme (art. 275 ss. CO) :
Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l’usage d’un bien ou d’un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits.
Les contrats du bail à loyer et le contrat du bail à ferme sont à distinguer du prêt à usage (arts. 305 à 311 CO) d’une part, du prêt de consommation (arts. 312 – 318) d’autre part et encore du contrat de leasing. Selon l’objet et son utilisation, puis selon le financement prévu, différentes normes s’appliquent au leasing : location-financement, leasing d’immeuble, location-vente, etc.
De l’achat du bien immobilier :
La vente d’immeubles, la promesse de vente et le pacte de préemption, d’emption et de réméré (rachat d’un immeuble), ne sont que valables si les contrats y relatifs sont faits par acte authentique. Les normes se trouvent dans le code des obligations, sous les arts. 216 à 221 CO.